Droit au logement (ESTA)

Une enquête nationale sur les expulsions menées en 2005 a montré que plus de personnes vivant dans des fermes avaient été expulsées dans les 10 dernières années de démocratie (1994-2003) que lors des 10 années précédentes.
La rupture d’une relation de travail, par un licenciement ou réduction des dépenses, est souvent un précurseur à l'expulsion.

La persécution et la détention de ceux qui transgressent la loi ESTA a été
un échec majeur. Beaucoup d’habitants des fermes ne connaissent pas du tout leurs droits à la propriété, et ceux qui connaissent leurs droits ne sont pas familiers avec les recours et le support disponible dans le cas d’une expulsion

Qui est protégé par l'ESTA?

En somme, ESTA donne aux gens qui vivaient sur les terres de quelqu'un d'autre le ou après le 4 Février 1997 avec la permission du propriétaire, un droit légal et solide pour pouvoir continuer à vivre sur cette terre et l’utiliser. Il est clairement spécifié les démarches que le propriétaire doit faire avant que l’occupant puisse être expulsé.
ESTA protège les personnes qui vivent dans des zones rurales, dans des fermes et sur des terres non exploitées. La loi protège aussi les personnes vivant sur une terre entourée par un township ou une terre réservée pour l’agriculture qui se trouve dans un township. La loi donne surtout les mêmes droits aux femmes occupants les terres qu’aux hommes. Cependant, la loi ne protège pas:

• Les personnes vivant dans un township autoproclamé ou reconnu
• Les personnes qui envahissent des terres
• Les locataires travailleurs
• Les personnes utilisant la terre pour exploitation minière ou industrielle, pour le commerce ou l’agriculture commerciale
• Les personnes qui gagnent plus de R5 000 par mois brut (avant déduction des impôts)

Que dit ESTA ?

• La loi dit que si vous avez vécu sur la terre de quelqu'un d'autre – avec la permission du propriétaire – le ou après le 4 Février 1997, vous avez un droit légal et solide de vivre sur la terre.

• Un propriétaire ne peut modifier ou annuler ces droits sans votre consentement, sauf s'il ya une bonne raison pour le faire, ou jusqu'à ce que vous ayez la chance de répondre aux allégations formulées contre vous.
• Il met en place les procédures que vous pouvez suivre pour renforcer vos droits de propriété. Vous pouvez faire une demande de subvention à l'Etat qui peut être utilisée pour sécuriser vos droits de propriété – soit sous la forme d'un développement sur le terrain où vous vivez, soit sur un autre morceau de terrain.
• La Loi dit que vous avez le droit de recevoir des visiteurs, d'avoir votre famille avec vous, d'avoir accès à l'eau, aux soins de santé et à l'éducation, de recevoir du courrier postal et autres formes de communication.

• La loi donne aussi le droit de visiter et maintenir des tombes de membres de la famille dans les zones rurales ou péri urbaines. Ce droit doit être équilibré avec le droit à la vie privée du propriétaire. Le propriétaire ou la personne en charge peut imposer des conditions raisonnables sur comment ce droit peut être exercé.
• La Loi confère des droits spéciaux aux occupants long terme. Si vous êtes âgé de plus de 60 ans, et vous avez vécu sur la terre pendant 10 ans, ou si vous êtes devenu handicapé ou malade alors que vous étiez employé par le propriétaire, vous pouvez rester sur cette terre pour le reste de votre vie. Ces « occupants long terme » ne doivent pas normalement être expulsés sauf s’ils ont manqué à leurs obligations
• La loi vous protège contre des expulsions injustes et arbitraires et met en place les médiations, les arbitrations et les instances au tribunal pour résoudre les conflits.

Quels sont les droits et les obligations des occupants et des propriétaires ??
Les occupants doivent:

• Respecter les droits fondamentaux du propriétaire
• Empêcher les visiteurs de causer des dommages
• Se conformer aux termes importants et équitable de l'accord avec le propriétaire. (Ceci est très important. Si les occupants ne respectent pas l'accord, ils peuvent être expulsés sans se voir proposer de terre alternative)

Les occupants ne doivent pas:

• Blesser ou menacer d'autres personnes sur le terrain
• Endommager la propriété
• Aider d’autres personnes à construire des abris illégaux sur la terre

Les propriétaires doivent:

• Respecter les droits fondamentaux des occupants
• Reconnaître les droits que cette loi donne aux occupants
• Suivre les dispositions de la loi lorsqu’ils considèrent mettre fin au droit des occupants d’occuper la terre

La Loi indique que les propriétaires ou les personnes en charge ont le droit de:

• Imposer des conditions raisonnables concernant les visites à des occupants’ maisons et tombes familiales
• Mettre fin au droit d’un occupant de rester sur le terrain, si cela est juste et équitable
• Faire une demande d’ordre d’expulsion
• Faire une demande urgente d'expulsion dans certaines circonstances

EXPULSIONS SELON ESTA
Les actions qui suivent sont toutes des formes d’expulsion ::

• Quand le contrat de travail se termine et la personne décide de partir
• Mettre fin au droit de quelqu’un de vivre sur la terre
• Mettre fin au droit de quelqu’un d’utiliser la terre
• Mettre fin à l’accès à l’eau et à l’électricité , si la personne vit sur la terre
• Menacer les occupants pour qu’ils partent
• Empêcher les occupants de revenir sur la terre s’ils sont partis et ont décidé de revenir, par exemple, s’ils sont allés visiter de la famille

La loi vous protège contre les expulsions injustes et arbitraires.
Une expulsion peut être juste et les occupants peuvent être expulsés de la terre s’ils :

• Font quelque chose de grave
• Refusent d’observer les accords passés avec le propriétaire, comme ne pas payer le loyer alors qu’ils s’étaient mis d’accord pour le payer.

Cas où les expulsions sont justes :

• Un propriétaire doit suivre les exigences de la loi pour obtenir le départ d’un occupant de la propriété, par exemple, en lui fournissant le préavis requis. .
• Cependant, si l’occupant refuse de partir, le propriétaire doit alors obtenir une décision de justice pour faire respecter la décision d’expulsion. Si l’occupant conteste l’expulsion alors les raisons pour cela doivent être entendues au tribunal.

La loi protège les personnes qui croient avoir été injustement expulsées.

Quand est-ce qu’une expulsion est légale ?
Une expulsion est légale si les conditions suivantes sont remplies:

• L’occupant doit obtenir une notification par écrit deux mois à l’avance déclarant que le propriétaire a l’intention de faire une demande pour un ordre d’expulsion. Une expulsion ne sera pas légale si les notifications correctes n’ont pas été fournies.
• Le propriétaire doit envoyer une copie de cette lettre de notification à l’autorité locale au bureau provincial du Département des Affaires du Territoire. Cela doit être fait pour avertir la municipalité et le Département qu’ils devront peut être trouver des solutions pour un autre logement pour les occupants, et pour une médiation, lorsque cela est possible.
• Une expulsion n'est légale que si un tribunal émet un ordre d’expulsion.
• L'expulsion doit aussi être juste et équitable.

Le tribunal doit vérifier les questions suivantes pour décider si l’expulsion est juste et équitable :

• Est-ce que le premier accord entre l’occupant et le propriétaire était juste?
• Comment se sont comportées les différentes parties concernées?
• Combien chaque partie va-t-elle souffrir si cette expulsion se produit ou ne se produit pas?
• Est-ce que les occupants pensent rester sur la terre pour encore longtemps?
• Est-ce que la procédure pour mettre fin au droit de rester sur la terre était juste ? Pour décider si elle était juste, le tribunal demandera:
• o Y a-t-il des raisons valables pour mettre fin au droit de rester sur la terre ?
• o Est-ce que le propriétaire a informé les occupants des allégations prises contre eux d’une manière qu’il puisse comprendre?
• o Est-ce que les occupants ont eu l’opportunité de répondre aux allégations ?
• o Est-ce que les occupants ont eu assez de temps pour répondre ?
• o S’il y a une enquête, un autre occupant, ou personne d’une organisation à laquelle l’occupant appartient, doit être autorisé à aider l’occupant à exposer son cas
• o S’il y a une enquête, le propriétaire doit informer l’occupant de sa décision à la suite de l’enquête, par écrit
• o Si le droit de rester sur la terre est menacé, le propriétaire doit rappeler à l’occupant qu’il a le droit de renvoyer le cas en justice s’il n’est pas d’accord avec l'issue de l’enquête

Ce que le tribunal peut décider
Le tribunal peut éventuellement prononcer ou pas un ordre d’expulsion, basé sur les conditions suivantes :

• Si l’occupant était sur la terre le et avant le 4 Février 1997, et n’a rien fait de mal, le tribunal ne peut accorder un ordre d'expulsion à moins qu'il existe un autre logement disponible où les occupants peuvent jouir d’une même qualité de vie.
• Si l’occupant était sur la terre le et avant le 4 Février 1997, et a fait quelque chose de grave, le tribunal peut accorder un ordre d'expulsion, même si l'occupant n'a nulle part où aller.
• Même si un occupant est arrivé après le 4 Février 1997, le propriétaire doit quand même mettre fin au droit de rester sur la terre légalement et justement, fournir une notification deux mois à l’avance, et obtenir un ordre d’expulsion avant que l’occupant puisse être expulsé.
• Un ordre d’expulsion émis par la Cour de Magistrature doit suivre à la Cour des Revendications de Terrain pour une révision automatique de la décision du Magistrat. En d'autres termes, l’ordre d’expulsion émis par la Cour de Magistrature doit être confirmé par la Cour des Revendications de Terrain avant d’être mis en application.

Expulsions urgentes
Le Cour peut émettre un ordre provisoire pour une expulsion urgente lorsque:

• Il y a un réel danger immédiat que l’occupant fasse du mal ou endommage quelque chose
• Il n’y a rien d’autre à faire pour empêcher ce mal ou cet endommagement d’être fait
• Le propriétaire ou tout autre personne va souffrir davantage si l’expulsion ne se produit pas, que l’occupant si l’expulsion se produit

Indemnisation si vous êtes expulsé:

• Si le tribunal accorde un ordre d’expulsion, le tribunal doit demander au propriétaire de vous indemniser pour toute amélioration que vous avez effectué sur la terre ou la propriété, ou pour les cultures que vous avez plantées mais pas encore récoltées.
• Si vous étiez employé par le propriétaire, vous devez recevoir tous les salaires qui vous sont dus.

Lorsque l'ordre d'expulsion peut être effectuée?
L’expulsion peut être menée seulement si:

• Vous avez reçu votre indemnité.
• Le tribunal a déterminé une date au terme de laquelle vous devez quitter la terre.
• Si vous ne quittez pas la terre à la date déterminée, vous pouvez être expulsé.

Qui peut vous expulser ?

• Seul le juge du tribunal d’instance ou quelqu’un sous sa supervision, peut mener une expulsion.
• Si à tout moment, le propriétaire ou la personne en charge vous oblige à quitter la terre, c'est une infraction pénale. Ils peuvent être emprisonnés ou condamnés à une amende pour cela.
• Vous serez indemnisé pour toute perte, et vous avez le droit de retourner sur la terre selon les termes et conditions décidés par le tribunal.

Quand est-ce que l’expulsion est illégale?

• Les expulsions illégales incluent toute situation où les occupants ESTA ont quitté leur ferme sans le désirer et en l’absence d’un ordre d’expulsion du tribunal.
• L’expulsion illégale la plus évidente est l’expulsion de force des occupants, par exemple lorsque le propriétaire change les serrures, érige une haute clôture autour de la maison, détruit au bulldozer ou met le feu aux habitations pour empêcher les occupants de rester sur la ferme.
• « Les expulsions constructives » est un cas où les occupants ESTA quittent la ferme parce les conditions ont été rendues intolérables, souvent par intimidation.
• « Les expulsions constructives » sont aussi illégales. Les exemples incluent la coupure de l’électricité ou de l'approvisionnement en eau des occupants, la violation constante de la vie privée des occupants ou la menace avec violence.